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[曝光] 顶上!支持业主维护人防地下车位所属权益

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发表于 2020-4-27 02:00:00 |显示全部楼层
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合肥市高新技术产业开发区人民法院、合肥市楚天物业管理有限公司:
我们是御景前城的业主,针对安徽圣之腾商贸有限公司起诉合肥市楚天物业管理有限公司就御景前城地下车库合同纠纷案,请求法院要求原告提供御景前城小区地下人防车库最终投资者身份证明、人防工程平时使用证,若未提供,请求法院中止本合同纠纷案,希望法院领导慎重对待小区2168户业主诉求,我们将持续关注本案进展情况并通过公众号向社会公布。

御景前城全体业主

2020年4月25日

附:御景前城各栋业主代表签名
抄送:合肥市经济技术开发区临湖社区巢桥居民委员会

案情背景
御景前城小区开发商是合肥市康宏房地产开发有限公司、安徽信然房地产开发有限公司,安徽圣之腾商贸有限公司是中间商,《中华人民共和国防空法》第5条“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,但谁是人防车位真正的投资者?本民事诉讼看似合同纠纷,实际为车位收益权纠纷,法院应当予以查明投资者身份享有地下人防车位使用权、收益权后再做判定。如果认定委托合同有效,开发商属于人防工程的投资者,必须让开发商举证御景前城小区的人防工程是其独立投资独立核算,在销售御景前城项目时将人防车位成本未计入商品房买卖的具体资料,再结合开发商在小区的房屋买卖后的完税情况,从事实上查明开发商是否是真正的投资者。

根据《中华人民共和国物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。在开发商公司未证明其对人防车位独立投资、成本独立计算的情况下,开发商向小区业主出售商品房,对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主,即小区业主通过出资购买专有部分房屋,其购买的对象应包含专有部分房屋之外的共有部分及其他小区业主可以共同享有的利益,而此种利益即应包含对人防车位的使用权、收益权。所以,《中华人民共和国人民防空法》第5条所指的投资者应为成本的最终承担着,御景前城小区人防工程的最终投资者是小区全体业主。

安徽圣之腾商贸有限公司作为中间商既不是建设单位,也不是小区物业服务企业,若安徽圣之腾商贸有限公司有地下车库使用管理权,那违背国务院颁布的《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定;另外根据《安徽省物业管理条例》第四十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分;安徽省人民防空办公室皖人防[2017]92号第五款规定:“住宅小区依法配建的人防工程竣工验收后,由业主委员会委托物业公司负责维护管理,未成立业主委员会的小区由社区委托物业公司负责维护管理。业主委员会(或社区)应与物业公司单独签署人防工程维护管理委托协议;皖人防〔2018〕160号第四条住宅小区防空地下室维护管理实行物业管理和专业维修养护相结合的制度。防空地下室平时作为普通地下室功能使用时,其维护管理可实行物业管理,物业管理区域内防空地下室平时维护管理相关要求应在物业服务合同中明确。御景前城小区已经成立业主委员会,由业委会代表全体业主与物业公司签署物业服务合同,现只有御景前城小区业委会能与物业公司在物业服务合同明确,安徽圣之腾商贸有限公司不具备该项权利。

合肥市人民防空办公室合人防办〔2018〕92号 2016年10月1日前投入使用的人防工程,应按照有利于人防工程开发利用和维护管理的原则,由使用管理单位向人防主管部门申领《人防工程平时使用证》,工程隶属单位应积极予以配合;《合肥市人防工程租赁使用合同示范文本》第十条、承租人在本合同签订后5个工作日内,应当到工程所在地人民防空主管部门办理《人民防空工程平时使用证》,承租人取得使用证后本合同生效。安徽圣之腾商贸有限公司既不是工程隶属单位,也不是使用管理单位,也没有人防工程平时使用证,怎么来的使用权?没有使用权何来收益权?所以安徽圣之腾商贸有限公司与楚天物业管理公司签订的《地下车库委托管理协议》属无效合同,前期收益部分应该予以退回小区,用于地下车库的维护。

2019年3月份安徽圣之腾商贸有限公司私自安排工作人员进入小区,在小区的21架空层挂牌办公,告知小区业主地下车位租赁和买卖全部都要到圣之腾公司办理,物业公司将没有权利,业主发现圣之腾公司的违法行为,报警处理,最终警察将其驱赶出小区。2019年10月30日开发商公然发布《公告函》,并且私自安排4名保安(非法保安)在小区17栋旁和5栋旁的地下车库入口把守,并对外宣称4号开始封闭地下车库。11月2日下午,在小区5栋车库入口业主询问开发商顾的保安一些情况,非法保安态度蛮横,导致发生口角,热心业主报警,最终将非法保安驱赶出小区。

目前小区的存在严重人防设施设备损坏问题,长期以来人防设备锈迹斑斑、积水、漏水、锈蚀、水泥地面破损,没有得到专业的维护。

安徽圣之腾商贸有限公司为了自己利益,不顾小区的安宁和稳定,欲通过合同纠纷偷夺小区人防地下车位平时的使用和收益权,安徽圣之腾商贸有限公司与楚天物业合同纠纷,造成人防设施设备长期无维护。希望法院慎重对待此案件,客观公正做出判决,避免国家财产损失进一步扩大。
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