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[民生] 请无视芜湖蚌埠马鞍山六安等城市的暴涨,房产观

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发表于 2018-1-26 10:30:07 |显示全部楼层
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前几天去了趟芜湖,住在核心市区,周围有高楼大厦、苏宁广场、平整的沥青马路、整洁的城区。

如同我去过的蚌埠、安庆、铜陵、马鞍山等安徽三四线城市一样,环境优美、道路整洁、商业综合体高大上,城市面貌现代时尚,与大城市看起来没有什么太大差距。

同时房价也在疯狂上涨,安徽老乡们笑眯眯的看着手上纸面资产飞速增长。
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六安7000已失守!阜阳12000就在眼前!芜湖15000不是梦!



但在我看来,这种阶段性的上涨和省会合肥的未来比起来可以基本忽略不计。

恩,安徽老乡们会找我怼。我并不意外。



一)城建的update



2010年以前,一线城市与合肥在城市建设上是有巨大落差的,也就是说,在城市建设方面,一线城市的城建科技树极为完善,可以碾压像合肥这样的二三线城市。

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那时候一线城市有多种城建神器:超高层天际线、地铁、商业综合体、高铁站、国际机场、大剧院、万人体育场等。



大约从2012年左右起,合肥与一线城市在城建方面的差距一直在不断缩小。



并非一线城市不想保持领先的地位,而是没有什么新玩意可以折腾了,马爸爸开辟了降维攻击的无形战场。地铁+商业综合体的模式已经多到泛滥。而接下来,也没有新模式可以升级。



而二线城市一直在跟跑。



二)商业综合体的泛滥

我们不去聊特别久远的事,就从合肥的商场历史说起吧。

2010年以前的合肥商业模式,主要就是商之都、合肥百货大楼、鼓楼商厦、百盛广场、元一国际广场、国购广场、南七商业大厦等,这样的百货店模式。

先说下合肥百货大楼,合肥最早的老字号top级商业,长期霸占安徽顶级商业几十年。我想问问现在还有几位网友近5年去过合肥百货大楼?在没有ofo之前,是不是骑自行车去的?

2004年开业的国购广场、元一时代广场已经有了现代城市商业综合体的雏形,有停车场+专卖店+电影院+餐饮,但是元一的餐饮和影院的设施也老化很快,依旧走的是传统百货的路子。

大约2010年以后,合肥包河万达广场的开业可以说是里程碑式的,“万达广场”在当年可以说是一个金字招牌,市里给万达广场的建设全程开绿灯,渣土车可以白天上路。全安徽终于有了第一座真正的城市综合体。当年开业,类似“去万达车库的车流可以把芜湖路堵死、淮南土豪花几千万买万达金街商铺、顶级豪宅万达公馆价格过万”,放到现在微信公共号媒体时代,片片都是上惊爆体头条新闻。

接下来要说下银泰中心,驴牌、古驰、普拉达….这样以前出国或者去一线城市才能买到的牌子,家门口就有了。商业品牌又到了一个新高度。

而接下来的事情,大家都知道,商业综合体如雨后春笋:绿地赢海商业、之心城、天鹅湖万达、银泰城、新地mall、大唐商业广场、港汇广场、1912、五彩城、宝业东城广场、中环城、港澳广场、世纪金源、五彩城、瑶海万达、大摩、万象城、奥特莱斯、悦方mall……不同档次、不同规模的商业综合体一座又一座的出现,几十座mall填满合肥版图。

商业综合体不再是一线城市的专利。

当下二三线城市的城市商业综合体和一线城市没有 “代差”。安徽老乡一样可以体验大城市的一站式休闲消费。

城市商业综合体不过是找房建、装修公司干活而已,对于我们这样一个建筑施工大国,CTRL+C、CTRL+V模式盖房子非常轻松。

造房子谁不会?设计院请北京上海的,直接照搬大城市模式,我还可以修的更大,北京上海香港地皮贵,县城有的是便宜地皮,修的可以更NB!

而发源于香港的凯德、太古、新鸿基的商业地产模式,短短几年内就被国内地产商万达、龙湖、华润、宝龙、新城复制到了全国各地、遍布地市县城。

三)当地铁成为二线城市刚需品

2010年是个分水岭,2010年以前,全国很少有城市开通地铁,北京、上海在2000年也仅仅才拥有2条地铁。

而2010年到2017年,全国大部分省会城市和计划单列市开通了地铁。

二线城市地铁先行者中已经有南京、重庆、武汉、成都、天津等城市的地铁里程接近或突破了150公里。通车里程超过150公里,可以说一座城市成为了真正意义上的地铁成网运行城市,进入地铁通勤时代。

越来越多城市开通了地铁。



​随着越来越多的人口去不起一线被挤到二线,二线城市房价快速的补涨,土地价格越来越高,城建资金越来越充裕,开通地铁的城市越来越多,地铁已经从原来高成本烧钱的一线城市高端奢侈品变成了一种街货。

5年内,我国开通地铁的城市将超过35个,成网运营(里程超过150公里)的城市将超过15个。

新开通的地铁站设计更科学合理,装修更漂亮。地铁正从一个一线城市高逼格新鲜事物,变成一个寻常交通工具。

已批复开工的合肥轨道交通一轮、二轮建设规划包含了五条地铁线,通车里程超过150公里。妥妥的进入全国地铁俱乐部。

三)超高层天际线

2003年,我第一次去陆家嘴,去看什么是大城市,登上了东方明珠,看看金茂大厦,当时是世界前十高。摩登城市,是我对上海的初步印象。

那时,上海420米的金茂大厦、深圳381米的地王大厦和广州391米的中信广场是国内最高的三幢建筑。

在本世纪初,北京还是一个基本没有200米以上超高层的城市。

主要是要保护老城文化,全城限高,限制天际线。北京的建筑一直到2005年都是土鳖县城小盒子模样。

傻子都知道这是太TMD不正常。帝都借奥运东风,硬件+软件同时升级,东三环央视“大裤衩”、330米的国贸三期、金融街、新光天地立刻让情况有了改变。

而影视作品里的上海陆家嘴天际线不再唱独角戏,北京国贸三期和金融街的镜头出现的次数越来越多。

去年7月封顶的中国尊中信大厦(528米)则更是向全国昭告:帝都就是帝都。

​中国尊+帝都天际线​中国尊+帝都天际线

与此同时,国内其他城市超高层如同雨后春笋般生长。

深圳:京基金融中心441米、平安国际金融中心592.5米、华润总部大楼392米。

广州:周大福中心530米、国际金融中心440米。

天津:高银117大厦597米、周大福滨海中心530米。

武汉:绿地中心606米、武汉中心438米。

其他主要二线,东部发达三线城市300米以上的超高层数不胜数。

金茂大厦已经跌出全国已建成高楼top10金茂大厦已经跌出全国已建成高楼top10



​​合肥二十年前核心区的城建状况,县城既视感​​合肥二十年前核心区的城建状况,县城既视感

现在来和合肥人民谈超高层?别来炫, 合肥人民烟墩村就有。2000年的合肥最高大楼可能也就是安徽省邮电大厦。而在建的518米恒大中心也将成为合肥的新的城市图腾。建成封顶≥200m高楼+在建≥200m高楼合计44座 。200米以下?恕我懒得统计。

四)高铁吸管



很多三四线人民对高铁开通拉动地方经济的设想很美好,但现实真的很残酷。日本新干线通车后,由于空间成本降低,没有优势特色的城市的资源和人口被吸纳至更高回报的地方,导致大城市加速兴起,小城市则快速没落,日本称这一现象为"吸管效应"。



而在最新公布的八横八纵,合肥为重要节点,建成后省内大部分县市1H内可到省城。



​阜阳、芜湖之类没有与合肥通高铁的城市,目前全部都是合肥失地,即将插上管子,一个个收复。

五)留不下的一线,离不开的省会

本世纪初的10年,一线城市的人接待“老乡”,很可能仅仅是坐着地铁去趟王府井、陆家嘴,在商业综合体里吃个饭,在外滩上对着陆家嘴超高层当背景拍个照,就可以让“老乡”双眼发光,羡慕不已。因为地铁、商业综合体、超高层他们都未曾见过。

可是本世纪的第二个十年,乡亲们的见识越来越广,而北京、上海城建越来越折腾不出什么花样。万达广场已经蹦着跳着开入县城,地铁开进了省城,省城超高层更是看到麻木。

小时候电视里放的90年代港剧、美国大片,几乎所有国人都向往着“发达国家”的生活,亲戚之间以攀比出国为荣。外国人来华,哪怕是落魄屌丝,都可以轻松骗炮,把国内的漂亮小妞骗走,当时国内以嫁老外、香港人、台湾人为荣。

可现在已经没有多少人热衷于嫁老外了。因为去过国外的人都知道,未来属于中国。国内发达一二线城市的基建配套已经走在世界级的路上。

就连老妈去了台湾后回来和我吐槽:破破烂烂的。

外面的世界既然没什么东西能够刺激到我们的三观,当然也就不值得追求,刺激不到国人的神经。

出国越多的人,越发明白国外的城市,迟暮、死气成成、没什么生机,整个英国,除了一个伦敦,其余的地方都是农村。



反观国内最近这几年的二三线城市崛起过程中,摩登与时尚的城市生活开始了平民化。最刺激三观的城市建设三大法宝(地铁、高楼、商业综合体)已经全部整体打包进入到二线甚至三线城市,随之而来的是二线省会对三四线城市人口的大量吸附。

就如同当湾湾们了解到硬件被大陆老乡全面赶超后,无奈的批评大陆应该加强人文建设,现在的一线城市更多的商业精神、法制公平。至于硬件,二线不比一线差。

除了“小清新中华田园左”这种生物会被迷惑外,没人会理睬“人文”。眼见为实的强大,必然关联物质基础,抛开物质基础的强大,这梦境终归会破灭,比如湾湾意淫大陆人民吃不起茶叶蛋。



北上目前赶人政策落实+高房价+严格的限购政策,从一线回流二线的人越来越多。习惯于地铁+城市商业综合体+写字楼生活的人群,二线城市省会是最好的归属。

2016年爆发的二线城市房价,大背景是:伴随着出口下滑,内需扩大,权力集中度高的省会城市已渐渐崛起,全方位压制传统贸易经济型城市。这是未来的城市化方向。

随着一线与二线硬件的缩小,挤不进一线的人口会更多的被省会二线城市照单全收。

芜湖蚌埠马鞍山六安等城市的暴涨全是幻象,海市蜃楼,根基不够稳固。房价再高,人终归要生活。价值支撑在哪里。



接下来的城市之间的battle,把筹码拿出来放桌上看看,三四线还能有多少胜算。



商业综合体:合肥数量完胜,还有地铁加持。

地铁:最近的新闻“内蒙古官方首次承认叫停包头地铁”。三四线城市地铁大跃进?郭嘉虽然喊着去库存,三四线楼市鸡血打的不停,但郭嘉身体却很诚实,知道三四线城市是什么成色。芜湖、淮南什么的修地铁那当然是呵呵哒了。一座不堵车的城市、城区还不如合肥一个区大,修什么地铁?

超高层:三四线城市没有什么三产,城市小地皮也便宜,搞什么超高层?除了像绿地那样给安庆做名片,对于大部分开发商来说,这是一笔无法收回的投资。

高铁:合肥是八横八纵时代的综合交通枢纽城市。高铁未来12个方向全部放射,市区地铁TOD模式+高铁,让省内出行时间变得非常精准,从家出门2个小时内可抵达省内大部分县市。助力省会吸干全省人口。

机场:省内最大。

体育馆:演唱会都在这里举办。

医院:几年前就有六安老乡一大早就坐上25块的黑头车一个小时后直接抵达省城安医,可以说明状况了。

今天购房群里都在讨论县城疯狂的房价。去年三四线火,今年五线都被点燃了。



细细品味这波三四五线波澜壮阔的大行情,看似波澜壮阔,货币化安置、正常的市场轮动、去库存政策,都是推手。但作为价值投资考虑,该波行情实则为省会夯实根基。而三四线人民去往一线道路上,会越来越多的停留在省会,这里的城市会更像一线。
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